Le financement

financement.JPG  Ce n'est peut-être pas le volet le plus agréable du projet, mais il est incontournable, alors autant le traiter en premier, lucidement et en n'oubliant rien.

 

Déterminer votre capacité de remboursement :

C'est la somme que vous pouvez consacrer, tous les mois, au remboursement de votre prêt immobilier (sous réserve de ne pas avoir d'autre(s) prêt(s) important(s) en cours).

Cette somme est égale au produit de vos revenus nets mensuels par le taux d'endettement communément admis par les organismes prêteurs.

Taux d'endettement <= 33 %

Capacité de remboursement = Revenus nets mensuels x 0,33

Cette somme vous permettra de rembourser mensuellement un prêt immobilier plus ou moins important en fonction de sa durée.

En prenant l'exemple suivant :

Un couple avec deux enfants

Revenus nets mensuels = 3 521 €
Allocations familiales = 129 €
Autre revenu = 250 €
Total = 3 900 €

 

 

Remboursement mensuel    = 1 300 €    avec un Taux d?endettement de 33 %

Solde disponible mensuel    = 2 600 €

Durée du prêt --> 15 ans 20 ans 25 ans
Taux 1,7% 2% 2,5%
Assurance 0,30% 0,30% 0,30%
Mensualité 1 300 € 1 300 € 1 300 €
Montant emprunté 202 017 € 249 897 € 280 248 €

Taux moyens pratiqués en octobre 2015.

 

Budget disponible

Le budget total pour assurer le financement de votre opération immobilière,

est constitué du montant du prêt additionné, le cas échéant, de votre apport principal.

En reprenant notre exemple, notre couple disposerait d'un apport personnel de 100 000 € provenant de la revente de leur appartement.

 

Leur budget serait de :     arrondi à 1000 €

302 000 €        avec un emprunt sur une durée de 15 ans

350 000 €        avec un emprunt sur une durée de 20 ans

380 000 €        avec un emprunt sur une durée de 25 ans

Dans le cas de notre couple en exemple, le budget :

Terrain + frais d'acquisition + taxes locales + construction + assurance Dommage Ouvrage + divers s'élève à : 348 000 €.

Le choix de la durée de l'emprunt s'impose donc à 20 ans.

(Sous réserve de l'âge des emprunteurs)

Calculer le montant de votre mensualité

Il vous suffit de entrer dans la calculette le montant à emprunter, le taux et la durée du prêt et vous obtenez ainsi le montant de la mensualité.

Calculette

Mensualité hors assurance : voir ci-dessous pour son estimation.

 

L'assurance de votre prêt immobilier

 

Votre banque vous demandera de vous assurer obligatoirement en cas de décès ou d'invalidité pour sécuriser son engagement financier. Facultativement et sous certaines réserves, vous pouvez obtenir également une garantie "perte d'emploi".

Le coût de cette assurance, en première approche, peu être estimée entre 030% et 0,40 ? (pour "une tête") du montant emprunté pour 1 an, soit environ 2 à 3 %  par mois par tranche de  10 000 € empruntée.

Vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance que vous propose votre banquier avec votre offre de prêt. Au même titre que vous choisissez votre assurance auto ou habitation, vous avez une autre alternative : choisissez une assurance de prêt dite individuelle : vous pouvez ainsi réaliser de réelles économies sur toute la durée de votre prêt. (Source : le prêt immobilier.com)

 

Les garanties

Les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt dans le cas d?une construction neuve il existe deux possibilités :

- L'hypothèque : c'est une garantie traditionnelle lors d'un prêt immobilier dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des Hypothèques).

- La caution : les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).

La caution "mutuelle fonctionnaire" : c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières. (Source : le prêt immobilier.com)

Le coût de ces garanties peut varier entre 1 et 2% du montant emprunté, ce qui n'est pas négligeable pour votre budget. Pour l'évaluer plus précisément vous pouvez interroger le banquier, le notaire ou vous renseigner sur des sites spécialisés. (le prêt immobilier.com)

 

Budget prévisionnel

Vous avez défini votre budget disponible, vous devez maintenant évaluer le budget prévisionnel de votre projet de construction.

Pour cela, reportez-vous à la liste des principaux postes de dépense ci-dessus.

Le total général, bien entendu, ne doit pas dépasser le montant du budget disponible précédemment défini, sauf à jouer, si cela est possible, sur la durée de l?emprunt.

Tableau de financement

Cette liste de postes n'est pas exhaustive, chaque projet étant un cas particulier. Vous aurez donc, peut-être, d'autres postes à prévoir, le plus souvent liés au terrain : accès, drainage, terrassement en masse et évacuation des terres excédentaires, coupes d'arbres, etc.

Limportant est de bien appréhender dès le départ le volet financier de votre projet.

Dans tous les cas, nous sommes à votre disposition pour vous conseiller.

 

L'ANIL (Agence Nationale pour l?Information au Logement : www.anil.org) vous propose des outils de calculs permettant notamment :

- de faire un diagnostique de financement

- d'évaluer les frais de notaire et le coût d'une hypothèque

 

 

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CALCULETTE
Montant emprunté
Taux d'intérêt %
Durée du prêt ans
Mensualité  
Postes dépenses Montants €
   
1 TERRAIN ET TAXES  
11 Terrain
12 Frais d'acquisition
13 Taxes Locales ou PAE
14 Participation à l'assainissement collectif
Total terrain et taxes  
   
2 CONSTRUCTION  
22 Maison
23 Voie et Réseaux Divers
Total construction  
   
3 DIVERS  
31 Assurance Dommages Ouvrage
32 Frais de dossier sur prêt(s)
33 Frais de garantie : caution ou hypothèque
34 Travaux de finitions à la charge du client
35 Autre
Total divers  
   
   
TOTAL GÉNÉRAL